你知道「農地只要被建地包圍，就可以變建地」嗎？事實上，這句話不完全錯，但也沒那麼簡單。農地變更建地申請，得符合一定的法規條件，本文將帶你一次搞懂農地變建地條件，釐清農地變建地限制，簡單判斷你的農地是否有身價翻倍的潛力！

農地變更為建地的5種「被包圍」條件

想把農地變建地？必知農地變建地法規「非都市土地使用管制規則第35條」，如果你手上的農地毗鄰甲種、丙種建築用地或已作國民住宅、勞工住宅、政府專案計畫興建住宅特定目的事業用地之零星或狹小土地且符合下列條件之一，就有機會變更為建地，進而提高土地價值、合法建屋使用。不過，建議還是找專業代辦評估最準確，避免走錯流程！

我家農地被建地包起來了

如果你的農地四周都是建地、工業地、商業區或住宅區，整塊地不超過0.12公頃（約363坪），那就有機會變更為建地！

路、水溝把農地圍住

農地如果是被道路、水溝或建地圍住，面積一樣不能超過0.12公頃，也可以嘗試申請變建地。

凹進去的農地，也能變建地

如果農地是凹進去的一塊，四周都是建地或工業地，而且整塊地不超過0.12公頃，開口寬度還不能超過20公尺，也有變更機會。

狹長型的農地夾在兩邊建地或馬路中間

如果農地形狀狹長像條走廊，左右都是建地、都市計畫住宅區、商業區、工業區或道路、水溝等，而且平均寬度不超過10公尺，又不影響附近農業使用，就有可能申請變建地。

超小塊農地黏在建地旁邊

只要是面積不超過0.012公頃（36坪）的農地，緊鄰建地，但附近沒有相同的用地類別，也可能能夠變更為建地。

完整法規請參閱【非都市土地使用管制規則 第35條】

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鄉村區邊的農地能變建地的5種情況

農地變建地法規「非都市土地使用管制規則第35-1條」此法規條件就是政府認定非都市土地鄉村區邊緣畸零不整且未依法禁、限建，符合下條件之一，就可以在原使用分區內申請變更編定為建築用地。不過每塊土地條件不同，實際是否有符合變更的資格條件，還是須經專業評估與配合縣市主管機關認定喔！

鄉村區定義｜何謂鄉村區？

「鄉村區」是非都市土地的一種使用分區，主要劃設在已發展但未納入都市計畫的地區。其功能是供應當地居民的基本生活需求，包括住宅、商業設施、公共設施與部分農業活動。鄉村區不像都市地區密集開發，但也不是純農業用途的土地，目的是讓居民在不破壞土地資源的前提下，維持基本生活與生產活動。所以「非都市土地使用管制規則第35-1條」主要是指位於鄉村區的農地變更成建地的條件規範。

農地被建地、馬路或水溝包圍

如果你的農地就在鄉村區邊邊，外面還有馬路、水溝或建地、都市計畫區域包住，整塊地不超過0.12公頃（約360坪），那你可能可以申請變更為建地。

農地凹入鄉村區，三面連接鄉村區！

如果土地是凹進鄉村區裡的農地，而且三面都是鄉村區，面積小於0.12公頃，也可以申請變更。

農地凹入建地、馬路或水溝0.5公頃也行？

如果農地凹進去，但三面被馬路、水溝、學校等公共用地或明顯自然界線隔住，面積只要不超過0.5公頃，就可能符合變更資格。

夾在建地或道路的狹長農地

夾在兩邊建地、道路中間的農地，只要平均寬度不超過10公尺，變更後又不會影響附近農業，也是一種可變更條件。

土地超小塊附近又沒相同地

如果你的地是非常小塊0.012公頃，而且周邊沒有跟它一樣的用地類別，也有機會可以變更。

完整法規請參閱【非都市土地使用管制規則 第35-1條】

一遍看懂農地變建地限制

除上述農地變建地法規外，農地變建地還有一些限制，包括面積大小、隔絕的道路、水溝寬度條件，周邊建地變更年限是否符合民國78年4月3日之前等，詳情可參閱以下說明：

1. 1.土地面積因地形坵塊完整需要，可以於百分之十以內之增加，也就是12公頃面積最大可至0.132公頃、0.012公頃面積最大可至0.0132公頃。
2. 2.隔絕或包圍之道路或水溝平均寬度應為四公尺以上，道路、水溝相毗鄰者，得合併計算。
3. 3.道路、水溝之一與建地或建築使用之特定目的事業用地相毗鄰，其道路、水溝其寬度不受限制。
4. 4.道路、水溝相毗鄰後，再毗鄰建地或建築使用之特定目的事業用地也不受寬度四公尺限制。
5. 5.所謂的「道路、水溝、建築用地或特定目的事業用地」，是指在民國78年4月3日之前，就已經被正式劃設，但政府規劃興建之道路、水溝、建築用地或特定目的事業用地，不受前段時間之限制。

申請農地變建地流程全解析

農地變建地流程其實不難，但不同情況所需準備的資料可能稍有不同，所以事前能由專業土地顧問評估是最好不過的事，一案一策才能妥善準備完整的相關文件，大致變更流程如下：

1. 1.向該縣市政府主管機關提交土地變更編定。
2. 2.各相關單位文件審查、會辦。
3. 3.相關人員到申請基地現場勘查，確認土地使用現況。
4. 4.待地政處審查、現勘無問題，繳清相關費用。
5. 5.地政事務所就會接著辦理，將農地變更建地。
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免變更也能蓋！3種方式農地合法蓋房子

農地一定要變更建地才能蓋房子嗎？其實不然，土地利用還有所謂的「容許使用」意思是在不變更使用地類別的前提下，政府所允許你可以從事的使用行為。除了常見的農舍，農地上允設農作產銷、林業、自然保育設施、水產養殖、畜牧休閒農業、綠能、露營場等農業設施，其中可以蓋建築物的大致就是農舍、資材室與露營場了，其優點與申請條件大致如下表：